تباطؤ ملحوظ في نمو أسعار العقارات الأمريكية: توقعات "غولدمان ساكس" تشير إلى 0.8% فقط في 2027

تشير التوقعات إلى أن مبيعات المنازل في الولايات المتحدة ستشهد تباطؤاً، حيث يُتوقع أن تصل إلى 3.9 ملايين وحدة في عام 2027، مقارنة بـ 4 ملايين وحدة متوقعة حتى نهاية عام 2026. وستبقى هذه المبيعات أقل بنسبة 26% عن مستويات عام 2019، وذلك بسبب استمرار تأثير تكلفة الاقتراض على قرارات البيع والشراء، وامتداد الضغوط لتشمل تشييد المساكن الجديدة.

ويتوقع بنك "غولدمان ساكس" أن يرتفع متوسط أسعار المنازل بنسبة 0.8% فقط خلال عام 2027، وهو ما يمثل تباطؤاً ملحوظاً مقارنة بزيادات بلغت 1.1% في العام الجاري و1.2% في العام الماضي. هذا المسار المتباطئ لنمو الأسعار يتزامن مع ضعف التداولات العقارية.

الرهون القديمة تقيد الانتقال:

يعاني أكثر من 95% من المقترضين من امتلاك رهون عقارية بفائدة أقل من الأسعار المتاحة حالياً، مما يزيد التكلفة المالية لاستبدال المنزل. فالمالك الذي يرغب في الانتقال سيحتاج إلى سداد قرضه الحالي والحصول على تمويل جديد بشروط أعلى تكلفة، بدلاً من الاحتفاظ بالتمويل الأرخص المرتبط بمسكنه الحالي. وتصل نسبة المقترضين الذين تقل فوائد قروضهم بنقطتين مئويتين عن مستويات السوق إلى 65%، بعد أن أعاد الكثيرون تمويل رهونهم خلال عامي 2020 و2021. هذا الفارق يحد من الحافز لعرض المنازل للبيع، حتى لدى الراغبين في شراء عقارات بديلة.

بلغت فائدة الرهن لأجل 30 عاماً 7.32% في 22 أكتوبر (تشرين الأول)، مع توقع تراجعها إلى 6.4% خلال السنة المقبلة. ومع ذلك، ستظل القدرة على تحمل كلفة الشراء ضعيفة تاريخياً. ويعادل انخفاض المبيعات المتوقع فقدان نحو 100 ألف صفقة خلال سنة واحدة، أو تراجعاً نسبته 2.5% عن تقدير العام الجاري، مما يوضح أن المقارنة السنوية تختلف عن الفجوة الأوسع قياساً إلى ما قبل الجائحة.

البناء يفقد حماية نقص المعروض:

من المتوقع تراجع بدايات بناء المنازل المنفردة إلى 870 ألف وحدة في عام 2027، مقابل 900 ألف في عام 2026، بانخفاض نسبته 3.3%. ويعود هذا التراجع إلى انخفاض القدرة الشرائية وإحجام المشترين عن دخول السوق. وبالتزامن، عادت هوامش أرباح شركات البناء إلى مستويات ما قبل الجائحة، مما يجعلها أكثر تأثراً بارتفاع تكاليف التمويل. كما يُتوقع ارتفاع معدل شغور المساكن المملوكة من 1.2% في الربع الثاني من عام 2026 إلى 1.4% بنهاية عام 2027، مع نمو المعروض بوتيرة تفوق الطلب.

تعافٍ مشروط بانخفاض الفائدة:

يُرجح انكماش الاستثمار السكني الثابت، بالمعدلات السنوية المحسوبة من التغيرات الفصلية، بنسبة 2.5% ثم 4% ثم 1%، خلال الفصول الثلاثة التالية للربع الثالث من العام الجاري. قبل العودة إلى نمو متوقع يتراوح بين 1% و2% في النصف الثاني من العام المقبل. وتدعم الاتجاهات الديموغرافية ونمو الدخل الحقيقي والبناء بغرض التأجير الطلب، بينما تضغط عليه نيات الشراء المتراجعة وتباطؤ تكوين الأسر المرتبط بانخفاض الهجرة.

تضع هذه التوقعات كلفة التمويل في مقدمة العوامل المحددة لنشاط السوق، فتراجع المعاملات وتباطؤ إطلاق المشروعات يأتيان رغم استمرار نمو الأسعار. ويتوقف تحسن الاستثمار السكني المنتظر على انحسار عبء الفائدة، بعدما أصبح تحسن توافر المساكن يزيد حساسية شركات البناء لقدرة المشترين على تمويل اقتنائها.