الرهن العقاري يكبّل سوق العقارات الأمريكي: تراجع البناء وتنفير المشترين

شهد قطاع بناء المساكن المخصصة لأسرة واحدة في الولايات المتحدة تراجعاً بنسبة 4.6% خلال سبتمبر 2026، مدفوعاً بالارتفاع المستمر في تكاليف الاقتراض وأسعار المنازل. وتزامنت هذه الانخفاضات مع هبوط تصاريح البناء إلى أدنى مستوياتها منذ مارس 2023، مما يعكس الضغوط المتزايدة التي يواجهها قطاع الإسكان الأمريكي، وفقاً لبيانات وزارة التجارة الأمريكية. وقد انخفض المعدل السنوي لبدء تشييد المنازل المنفردة إلى 859 ألف وحدة في سبتمبر، مقارنة بـ 900 ألف وحدة في أغسطس، مسجلاً أدنى مستوى منذ سبتمبر 2025، على الرغم من ارتفاعه بنسبة 2.6% على أساس سنوي. كما تراجعت تصاريح بناء المنازل المنفردة بنسبة 4% إلى معدل سنوي بلغ 845 ألف وحدة، بانخفاض سنوي قدره 4.8%، فيما انخفض إجمالي بدء تشييد الوحدات السكنية بنسبة 5.2% إلى 1.221 مليون وحدة سنوياً.

الفائدة تضغط على المشترين: يأتي تباطؤ البناء في ظل ارتفاع حاد في تكاليف التمويل العقاري، حيث بلغ متوسط الفائدة الثابتة على الرهن العقاري لأجل 30 عاماً 7.40% في منتصف أكتوبر، وهو أعلى مستوى في نحو ثلاثة أعوام، قبل أن يتراجع إلى 7.32% في 22 أكتوبر. وقد أدت زيادة معدلات الفائدة منذ فبراير الماضي إلى ارتفاع الأقساط الشهرية لقرض عقاري بقيمة 400 ألف دولار بنحو 355 دولاراً، مما زاد الأعباء على الأسر الراغبة في شراء المنازل.

مخزون مرتفع وضغط على المطورين: على الرغم من ضعف الطلب، ظل عدد المنازل الجديدة المعروضة للبيع مرتفعاً نسبياً، بما يعادل 8.5 أشهر من المعروض وفق وتيرة المبيعات القائمة، مما يشير إلى الضغوط التي تواجه شركات التطوير لتصريف المخزون. وبلغ السعر الوسيط للمنازل القائمة 417,500 دولار في سبتمبر، بزيادة 1.3% على أساس سنوي، في حين ارتفع عدد الوحدات المعروضة للبيع إلى 1.60 مليون منزل. وفي مؤشر إضافي إلى ضعف الطلب، انخفضت المبيعات المعلقة بنسبة 7.3% في سبتمبر مقارنة بأغسطس، وبنسبة 11.3% على أساس سنوي.

ثقة شركات البناء عند أدنى مستوى: امتدت الضغوط إلى شركات التطوير العقاري، حيث انخفض مؤشر ثقة بناة المنازل الصادر عن الاتحاد الوطني لبناة المنازل بالتعاون مع ويلز فارغو إلى 29 نقطة في أكتوبر، مسجلاً أدنى مستوى منذ يونيو 2012. وكشف استطلاع الاتحاد أن 43% من الشركات خفضت أسعار المنازل خلال أكتوبر بمتوسط تخفيض بلغ 6%، بينما قدمت 65% منها حوافز إضافية للمشترين. كما تراجع مؤشر حركة المشترين المحتملين إلى 18 نقطة، وهو أدنى مستوى منذ أبريل 2012 باستثناء فترة بداية جائحة كورونا.

تباطؤ الاستثمار السكني وعجز هيكلي: تشير بيانات قطاع البناء إلى ضغوط أوسع على الاستثمار السكني، حيث رجح محللو مورغان ستانلي انكماش النشاط بنسبة سنوية معدلة تبلغ 4% خلال الربع الثالث. وفي الوقت نفسه، تراجع المعدل السنوي لإنجاز المنازل المنفردة بنسبة 2.4% إلى 840 ألف وحدة في سبتمبر، وهو أدنى مستوى منذ مايو 2020. ورغم زيادة المعروض من المنازل الجديدة غير المبيعة، يواجه السوق الأمريكي نقصاً هيكلياً في المساكن يتراوح بين مليونين و5.5 مليون وحدة، وفقاً لعضو مجلس محافظي الاحتياطي الفيدرالي، مايكل بار. وتتوقع مؤسسة فاني ماي أن يبلغ متوسط الفائدة على الرهن العقاري الثابت لأجل 30 عاماً 7.5% خلال عام 2027، مما يشير إلى احتمال استمرار ضغوط التمويل.