5 سنوات لاستعادة القدرة على شراء المنازل في أمريكا: هل تصبح الأحلام العقارية في متناول اليد؟

تشير التوقعات إلى أن سوق الإسكان في الولايات المتحدة قد يشهد تحسناً تدريجياً في القدرة على شراء المنازل خلال السنوات القادمة، مع إمكانية عودة تكاليف السكن إلى مستويات تتناسب مع دخل الأسر خلال خمس سنوات. هذا السيناريو يعتمد على انخفاض معدلات الرهن العقاري واستقرار نمو أسعار المنازل. ووفقاً لتحليل أجرته شركة ريدفين العقارية ونقلته شبكة "فوكس بيزنس"، فإن استعادة القدرة على تحمل تكاليف السكن تعتمد بشكل كبير على مسار أسعار الفائدة ونمو الأسعار، وتختلف المدة الزمنية اللازمة لتحقيق ذلك بين الأسواق العقارية المختلفة.

الأجور مفتاح استعادة القدرة على الشراء

يتوقع السيناريو الأساسي للتحليل أن تعود تكاليف السكن إلى مستوياتها الطبيعية خلال خمس سنوات، شريطة انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى 6% واستمرار نمو أسعار المنازل بنسبة 2.1% سنوياً. يعتمد هذا التقدير على استمرار نمو دخول الأسر بوتيرة تساهم في تقليص الفجوة بين أسعار العقارات والقدرة الشرائية للمشترين. وأوضحت داريل فيروذر، كبيرة الاقتصاديين في ريدفين، أن عودة السوق إلى مستوياتها الطبيعية لا تعني انهيار الأسعار، بل تقلص الفجوة بين تكلفة شراء المنازل ومستويات الدخل، مع استمرار ارتفاع الأجور وتباطؤ نمو الأسعار. وأكدت أن هذا التحول لن يكون سريعاً للمشترين الذين يتوقعون تحسناً فورياً، لكنه قد يدفع المؤشرات تدريجياً نحو مستويات أكثر ملاءمة.

الفائدة ترسم الفارق بين التعافي والتأجيل

إذا بقيت معدلات الرهن العقاري عند مستوياتها الحالية البالغة حوالي 7.5%، مع استقرار نمو أسعار المنازل، فقد تتأخر عودة القدرة على تحمل تكاليف السكن إلى حوالي ست سنوات، مما يبرز الدور الحاسم لأسعار التمويل في تحديد مسار السوق. انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى 6%، بالتزامن مع توقف نمو أسعار المنازل، قد يسرّع عودة تكاليف السكن إلى مستوياتها الطبيعية بحلول فبراير 2029. وفي حال تراجعت الأسعار بنسبة 2% سنوياً، مع انخفاض الفائدة إلى 6%، فقد تتحقق هذه النتيجة في مايو 2028. على النقيض، فإن استمرار معدلات الرهن العقاري بين 7% و8%، مع استمرار ارتفاع أسعار المنازل بنسبة 2.1% سنوياً، قد يمدد فترة الانتظار إلى عشر سنوات أو أكثر، مما يعكس صعوبة استعادة القدرة الشرائية في ظل ارتفاع تكاليف التمويل واستمرار زيادة أسعار العقارات.

فوارق واسعة بين المدن الأمريكية

يشهد التقرير تفاوتاً واضحاً بين الأسواق العقارية الأمريكية. فمدن مثل سان خوسيه في كاليفورنيا، وأوستن في تكساس، وأوكلاند في كاليفورنيا، وسياتل في واشنطن، وبورتلاند في أوريغون، تُعد من بين المدن المرشحة لاستعادة القدرة على تحمل تكاليف السكن في وقت أقرب. في المقابل، قد تحتاج حوالي نصف المناطق الحضرية التي شملها التحليل إلى 10 سنوات على الأقل للوصول إلى مستويات طبيعية، خاصة في مناطق الشمال الشرقي والغرب الأوسط، بما في ذلك بوسطن ومنطقة نيويورك وشيكاغو وميلووكي. كما يُرجح أن تواجه الأسواق التي يتجاوز فيها نمو أسعار المنازل المتوسط الوطني فترة انتظار أطول. ونصحت فيروذر المشترين بعدم محاولة تحديد التوقيت المثالي لدخول السوق، مشيرة إلى أن شراء منزل تتناسب تكلفته مع الإمكانات المالية، مع التخطيط للإقامة فيه مدة طويلة، قد يكون خياراً عملياً، فيما قد يستفيد المنتظرون من تحسن تدريجي في العلاقة بين الأجور والأسعار.